Особенности приобретения земельного участка для строительства загородного дома
Желающие построить свой частный дом, прежде всего, уделяют внимание финансовому вопросу, потом — выбору подрядчика, около трети — задумываются о необходимости проектирования. А выбор и покупка земельного участка для строительства представляются потенциальным застройщикам не таким уж и сложным делом. И совершенно неоправданно. Практика последних лет показывает, что, оказывается, сделать проект и найти нормального подрядчика проще, чем правильно (с юридической точки зрения) приобрести земельный участок для строительства. Чем это может обернуться для застройщика? Диапазон неприятностей может быть довольно широким: от штрафов и долгих судебных разбирательств до… предписания снести построенный дом. Поэтому во избежание подобных случаев лучше заняться юридическим самообразованием.
Совет: Выбирая земельный участок для частного домостроения лучше всего обратиться за консультациями к юристу, специализирующемуся по земельным вопросам, а также к кадастровому инженеру. Такие консультации сто́ят денег, но суммы затраченные на консультации будут несопоставимо меньшими, чем любые судебные издержки.
На заметку: Заранее нужно предупредить — эта небольшая статья не сможет дать ответы на ВСЕ вопросы, касающиеся нюансов выбора и приобретения земельного участка. Юристы и кадастровые инженеры обучаются этому минимум 4 года. Данная статья призвана лишь обозначить круг вопросов, на которые обязательно следует обратить внимание при приобретении земельного участка для строительства частного дома.
Итак, как же приобрести участок, чтобы можно было получить разрешение на строительство, построить себе дом и не навлечь на себя неприятностей?
Начнем с теории. Будущему застройщику нужно получить базовые знания о таких понятиях как:
1.что такое категории земель;
2.какими бывают виды разрешенного использования;
3.какими бывают формы управления земли, на которой расположен земельный участок и
4.что такое градостроительный регламент и функциональные зоны землепользования.
Комментарий к ст. 7 Земельного Кодекса дает следующее определение: Категория земель — это совокупность однородных по своему целевому или функциональному назначению земельных участков, выделенных в качестве особой группы в зависимости от их природного, социального и экономического значения.
Всего существует семь категорий земель:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
В некоторых случаях предусмотрена возможность особого правового режима земель, но это уже редкие частные случаи.
Понятно, что для частного застройщика наибольший интерес представляют первые две категории земель.
Виды разрешенного использования
Каждая категория земли имеет еще и разделение на виды разрешенного использования. Земельный Кодекс регламентирует виды разрешенного использования земельного участка, то есть не только размер земельного участка, его границы и месторасположение, но и то, какую деятельность разрешается вести на данном земельном участке.
Внимание: Закон позволяет строительство капитальных строений далеко не на каждом виде земли.
Частного застройщика особенно должен интересовать такой классификатор видов разрешенного использования как 2.0 — Жилая застройка. В классификатор 2.0 входят подклассы:
2.1 — участки для Индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и
2.2 — участки для ведения Личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Также интересен классификатор 13.0 — Земельные участки общего назначения, из которого частного застройщика обычно интересует код 13.2 — участок для ведения садоводства. Этот код разрешает на участке строительство жилого дома, хозяйственных построек и гаражей.
Все остальные категории земель и видов разрешенного пользования для частного домостроения НЕ ПОДХОДЯТ. Там нельзя вести капитальное строительство и зарегистрировать такое строительство не удастся.
Внимание: Участки ЛПХ (2.2) бывают не только в границах населенных пунктов, но и за их пределами — на землях сельхозназначения. Это так называемые полевые участки. Поэтому все участки для ведения Личного подсобного хозяйства (ЛПХ) надо внимательно проверять. Иногда бывает так, что идут участки ЛПХ в населенном пункте, и на том же самом поле участки ЛПХ могут располагаться на сельхозземлях. Так бывает, когда граница населенного пункта проходит прямо по полю. Вот и получается, что на части участков строить можно, а на части — только огороды сажать. Хотя все участки расположены на одном и том же поле! Какой вид использования выбрать? Если кратко, то на ЛПХ можно заводить живность (коров, кур и др.), а на ИЖС — только строить здания.
Кадастр
Категории земель и виды разрешенного использования можно посмотреть на кадастровой карте. К сожалению, в кадастровых картах часто случаются ошибки или попадаются неактуальные данные. Это наши реалии и от них никуда не деться. В интернете есть кадастровые карты для публичного ознакомления. Но полностью полагаться на их достоверность нельзя. В средствах массовой информации иногда мелькают истории о том, что людям выделяют земельные участки под застройку, а на этих участках… уже давным-давно — порой в течении многих десятилетий — живут другие люди. Особенно много таких историй стало появляться после запуска программы «Дальневосточный гектар». А всё из-за того, что информация в кадастровой карте недостоверна, а чиновники сами никогда не выезжают проверять, действительно ли земля, которую они раздают, свободна.
Фото 1. Вынос точек в натуре при межевании земельного участка.
На заметку: При покупке земли неплохо еще иметь план участка с выносом точек в натуре, чтобы проверить всё ли так как на плане. Часто бывает так, что соседские постройки стоя́т на меже или заходят на территорию участка. Как правило, решить такие вопросы с соседями мирным путем не получается. Если у вас нет желания годами судиться с соседями, то лучше выбрать для приобретения другой участок. Но если вы уже приобрели земельный участок (или получили его по наследству), то обязательно необходимо обратиться к кадастровому инженеру для выноса границ в натуре и произвести фото и видеосъемку такого межевания. Потому что со временем установленные колышки могут куда-то исчезнуть (читай, обязательно исчезнут). Опыт.
Градостроительный регламент и функциональные зоны землепользования
Допустим, что согласно полученной информации категория земельного участка и вид разрешенного использования вам подходят. Казалось бы, можно покупать и заниматься строительством. Не нужно спешить. Существует еще такой зверь, как градостроительный регламент. Нужно открыть карту функциональных зон землепользования населенного пункта и посмотреть на интересующий вас участок — в какой функциональной зоне он находится.
Фото 2. Так выглядит функциональная схема зонирования населенного пункта.
Рядом с функциональной схемой всегда будет расшифровка названий зон. Если участок классифицирован как Ж-1, Ж-2, Ж-3, Ж-4 — всё в порядке. Но если участок входит в зоны Ж-5, Ж-6 или Ж-7, то строить частный жилой дом на таком участке нельзя.
Градостроительный План Земельного Участка
Совет: Обязательно следует запросить у собственника земли Градостроительный План Земельного Участка (ГПЗУ).
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это документ, показывающий планировку территории. Он дает сведения о границах земельного участка, о разрешенном использовании земельного участка, о минимальных необходимых отступах от границ (для определения места допустимой застройки), об объектах капитального строительства, размещенных на земельном участке, о технических условиях подключения к инженерно‑техническим сетям и др. информацию о земельном участке.
К сожалению, ни один потенциальный покупатель земельного участка не может сам получить ГПЗУ — это вправе сделать только действующий владелец участка. А ГПЗУ нужно просить обязательно, потому что иногда бывают ситуации, когда вроде бы и категория земли подходит и всё остальное, но участок может находиться в природоохранной, лесной или водоохраной зоне. То есть вы можете купить этот участок и наслаждаться природой, пением птиц, но… строить на участке (или на бо́льшей его части) нельзя. Вот так!
На заметку: Если владелец земельного участка начинает искать всякие отговорки, только чтобы не предоставлять ГПЗУ — это уже должно насторожить потенциального покупателя. Значит с участком что-то не так.
Залог, долговые обязательства, обременения
Есть еще один момент, с которым может столкнуться потенциальный покупатель земельного участка. Участок может быть очень хорошим и подходить по всем параметрам, но обязательно, вот прямо непременно следует проверить не находится ли участок в залоге в банке и не наложены ли на него другие ограничения. Потому что владелец мог взять кредит под залог своего земельного участка, а потом пытается этот самый участок продать вам. К сожалению, это тоже реалии нашего времени и уже огромное количество добросовестных покупателей столкнулись с проблемой — они купили землю, а она оказалась заложена в банке. И финансовые учреждения честным гражданам в таких ситуациях навстречу почему-то не идут.
А как можно проверить, не находится ли участок под залогом? Такую информацию может предоставить Росреестр. Проблема только в том, что Росреестр выдает такую информацию только по запросу правоохранительных органов. Это серьезная проблема. Нужно найти знакомого со связями в правоохранительных органах, который сможет помочь получить эту информацию. Возможно, что-то изменится в ближайшее время, потому что данное положение дел действительно очень неудобно для тех, кто хочет приобрести любую недвижимость.
На заметку: В данных Росреестра присутствует информация, которую заполняют по документам, на основании которых данные попадают в этот самый реестр. Документация по планировке территории может неоднократно поменяться, а в реестре будет «висеть» старая информация. К сожалению, на данный момент законодательство не предусматривает, что Росреестр должен сам следить за актуализацией информации. Что делать в такой ситуации? Для проверки актуальных сведений лучше всего воспользоваться данными Федеральной Государственной Информационной Системы Территориального Планирования. (Ссылка дана в источниках.)
Цифровизация
В последнее время началось усиленное продвижение в сторону цифровизации. Цель — облегчить гражданам получение разных справок и иных видов госуслуг через цифровые платформы. Как вариант — через МФЦ. Там можно заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости на любой земельный участок и примерно через неделю ее можно будет получить на руки. Проблема только в том, что иногда до ближайшего МФЦ далеко добираться. В электронном виде такую справку можно получить за 2-3 дня на сайте Росреестра или Госуслуг. Плата за такие виды услуг — довольно скромная, если заниматься оформлением самому.
Региональные различия
Законодательство в Республике Беларусь в целом не сильно отличается от российского, только кадастровые карты намного точнее, а стоимость услуг по оформлению документов — намного ниже. Составление кадастровых карт оплачивается государством.
В Украине составление кадастровых карт дело относительно новое и поэтому количество пробелов и недостоверных данных в кадастре довольно большое. Это связано с тем, что при составлении кадастра не учитываются данные о собственниках земли, права на собственность которой были оформлены более десяти лет назад. То есть, владельцы земельных участков должны регистрировать их заново. В основном это делается при покупке-продаже каждого конкретного участка, а до тех пор в кадастре земля числится как собственность местной громады или шифруется каким-то кодом (например: код 51). Процедура оформления земельного участка в собственность и внесение данных в кадастр обходится гражданам довольно дорого.
Выводы
Как видим, прежде чем приобрести недвижимость, нужно собрать довольно большое количество информации. Но это лучше, чем вложить деньги в земельный участок, а потом вместо дома мечты получить ворох проблем. Заниматься покупкой земельного участка самостоятельно или поручить это опытному юристу — это уже каждый выбирает сам. Надеемся, что данная статья поможет избежать финансовых потерь и проблем с получением разрешения на строительство.
Источники:
Нормативные акты:
Земельный Кодекс РФ.
http://www.gki.gov.by/ru/ Государственный Комитет по имуществу Республики Беларусь.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/368cb949273de5fecbcf2586fbf84ef05bd1a781/ — Состав земель.
https://fgistp.economy.gov.ru/ — Федеральная Государственная Информационная Система Территориального Планирования.
https://map.land.gov.ua/ Публичная кадастровая карта Украины.
Статьи в интернете по теме:
Бесплатное получение земельного участка в Украине.
Дальневосточный гектар с чужим огородом: кто виноват и что делать. Или Как реализация закона о предоставлении земли жителям России натыкается на неактуальность существующих кадастровых карт.
Как выбрать участок. Десять вопросов девелоперу перед покупкой земли. Статья на FORUMHOUSE.
YouTube:
https://www.youtube.com/watch?v=w7MVXhiVd44&list=PLAoqYEYsj5PxuJJZl_qoZVT2Es01v7PQs
Выбираешь участок? 5 правил, которые ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно знать, чтобы не потерять деньги.
https://www.youtube.com/watch?v=qg2-v_6UNFg Собираетесь покупать ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК? А вы знаете, что необходимо проверить перед покупкой?
https://www.youtube.com/watch?v=yQqvtKMG9pQ Проверяем участок перед покупкой, инструкция по выбору участка на 2021 год. Земельное право.
Ресурсы для скачивания:
Скачать: Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.
Скачать: Составные части земельного кадастра Республики Беларусь.
