Договор строительного подряда

Основные понятия. Что такое договор

Википедия дает следующее определение: догово́р — это соглашение между собой двух или более сторон (субъектов), по какому-либо вопросу с целью установления, изменения или прекращения правовых отношений. Служит источником обязательств, нравственных или юридических.

Два подхода к заключению договоров в строительстве

Частное домостроение всегда было, есть и будет очень востребованным видом услуг. А где есть спрос, там будет и предложение. Рынок строительных услуг в этом плане не является исключением — на нем присутствует огромное количество строительных фирм. В больших строительных компаниях полного цикла есть собственное производство, научно-технические и архитектурно-проектировочные подразделения, персонал в несколько сотен, а то и пару тысяч человек. Но на строительном рынке присутствует также огромное количество малых строительных фирм, у которых зачастую только одна строительная бригада, в которой работает десяток, или от силы два десятка рабочих.

Подходы к организации строительства у больших и малых фирм разные. Большие фирмы работают только через договора и только при наличии проекта. Малые фирмы могут работать как с проектом, так и по эскизам, они могут быть официально зарегистрированы, или работать нелегально.

Наличие в строительной индустрии больших и малых фирм определяется наличием разных по финансовым возможностям заказчиков строительства. У заказчиков строительства разные запросы, разные объемы строительства и разные финансовые возможности. У кого нет ограничений по финансовой части, те предпочитают максимальный комфорт и подписывают договор о строительстве с фирмой, которая предлагает полный спектр услуг, начиная от покупки участка и оформления разрешения на строительство, и далее включая проектирование, само строительство и др. вплоть до подключения коммуникаций. В результате заказчик получает полностью готовый дом со всей инфраструктурой — заезжай и живи.

Услугами какой фирмы воспользоваться, каждый заказчик выбирает в основном оглядываясь на свой бюджет. Если внимательно изучить предложения на рынке, то дом площадью 250–300 м² примерно одинаковой планировки по своей стоимости может отличаться в два, а то и в три раза. Оказывается, всё зависит от состава пакета предлагаемых строительной фирмой услуг. Если заказчик выбирает вариант «всё включено», то соответственно он и заплатит намного дороже. Однако таких заказчиков мало. Большинство граждан не располагают необъятными финансовыми ресурсами: они копят денежные средства на строительство своего дома годами и не готовы переплачивать.

Из всего вышеизложенного следует, что, в частном домостроении возможны два подхода к заключению договоров:

1.Если заказчик имеет достаточно денежных средств, то он в 99% случаев выберет строительную фирму, которая: решит все юридические формальности, сделает проект, закупит все необходимые стройматериалы, привлечет к работе нужных подрядчиков и построит дом «под ключ».

2.Если заказчик строительства сам может выполнять некоторые виды строительных работ (у нас много мастеровитых людей), то в таком случае он, как правило, предпочитает заключать договора с небольшими фирмами отдельно на каждый вид работ.

В наших современных реалиях, заказчик имеет возможность заключить отдельный договор на проектирование (причем проектировщик может находиться за сотни километров от заказчика — спасибо интернету) и отдельный договор с подрядчиком/ подрядчиками на проведение строительных работ. Благодаря такому подходу заказчик может значительно сэкономить.

Например, получив от проектировщика комплект рабочей документации, заказчик может сам выполнить работы по выравниванию участка и обустройству фундамента, и заказать на заводе-изготовителе домокомплект. А подрядчик возводит стены дома, делает кровлю и устанавливает стеклопакеты. Другой подрядчик занимается прокладкой и обустройством водопровода и канализации и т.п. Если подрядчиков несколько, то договора заключаются с каждым подрядчиком отдельно.

И тут возникает вопрос: а так ли нужен договор? В чем смысл заключения договора в частном домостроении? Разве нельзя просто договориться с бригадой строителей?

Основания для заключения договора в частном домостроении

Наверняка, у многих на слуху истории, полученные из выпусков новостей, но, по большей части, из соцсетей о том, как кто-то нанял строителей, а те:

• получили деньги и исчезли в неизвестном направлении (зачастую не выполнив или не закончив работу), или

• выполнили строительные работы некачественно, или

• чрезмерно превысили смету, или

• затягивают сроки строительства, или

• проявили непрофессионализм и возвели здание с многочисленными отклонениями от рабочей документации проекта и др.

Получается, что деньги потрачены, а дом не построен, или построен, но жить в нем невозможно или проблематично. Как результат — претензии заказчика к подрядчику.

Если внимательно проанализировать все такие истории, то в результате окажется, что основными причинами возникновения спорных ситуаций в частном домостроении является:

■ отсутствие договора с подрядчиком;

■ заказчик подписал договор, не изучив тщательно его содержание.

Вообще отсутствие рабочей документации проекта уже автоматически делает заказчика весьма уязвимым перед подрядчиком, так как в таком случае всё строительство будет вестись исключительно на усмотрение подрядчика и заказчику остается только понадеяться, что подрядчик окажется опытным и добросовестным специалистом.

Отсутствие договора и чем это грозит

Допустим, договор с подрядчиком не заключался. Это случается тогда, когда к строительным работам привлекают временно организованные бригады. Чаще всего такие бригады работают нелегально, деньги им выплачиваются в конвертах и договоренности с ними заключаются устные. К работе в таких бригадах зачастую привлекаются строительные рабочие, которые даже не обладают профессиональными знаниями в области строительства. Люди прибегают к услугам таких бригад, чтобы элементарно сэкономить деньги.

А теперь вопрос: как обычному человеку можно стребовать с них компенсацию в случае некачественно выполненной работы? Ответ: никак! Тот, кто работает нелегально, без официального трудоустройства и без подписанного договора, станет переделывать свою некачественную работу только под угрозой физической расправы. Но многие ли заказчики обладают возможностью воздействовать на нерадивых строителей таким образом?

Конечно же, не все бригады строителей, работающих без официального оформления, являются мошенниками. Большинство из строительных бригад стараются изо всех сил выполнить свою работу — очень тяжелую работу — как можно лучше, ведь в противном случае, кто обратится к ним за услугами в следующий раз? Но все же, процент «халтурщиков» и мошенников довольно высок и где гарантия, что именно Вам, как застройщику, повезет? Строить дом без договора — это рискованное дело с трудно прогнозируемым и, зачастую, неудовлетворительным результатом.

Договор со строительной фирмой

Из всего вышеизложенного становится понятно, что без договора никак не обойтись. Многие частные застройщики это понимают и подписывают договор со строительной фирмой.

Преимуществом работы со строительной фирмой является то, что заказчик получает на руки договор, в котором четко прописаны: все сроки и обязанности сторон, смета всех работ, способы оплаты, а также — что особенно важно — в договоре прописан механизм решения возникающих споров и претензий.

Целью составления и подписания договора с подрядчиком является:

■ указать данные договаривающихся сторон, Ф.И.О., юридические адреса и др. необходимые данные;

■ прописать обязанности и степень ответственности каждой из сторон;

■ установить сроки исполнения каждого вида работ и порядок их приемки;

■ установить цену, способы и сроки оплаты,

■ прописать механизм решения споров и претензий в отношении каждой из сторон и т.п.

Важно: строительная фирма работает только при наличии проекта с полным пакетом рабочей документации. По эскизным проектам строительные фирмы не работают.

Имея на руках только эскизный проект, заказчик может попытаться договориться о строительстве с отдельными строительными бригадами, но надеяться, что строители окажутся достаточно опытными и по эскизам смогут сами найти правильные решения по всем конструкционным элементам и узлам… Надеяться никто не запрещает, но шансы на это невелики.

Но! даже заключив договор со строительной фирмой можно оказаться в неприятной ситуации. Интернет полон рассказов о том, как та или иная строительная фирма подвела своих клиентов, или оказала услуги ненадлежащего качества, а получить от нее компенсацию или хотя бы заставить исправить допущенные ошибки невозможно даже по суду. В чем дело? А дело в том, КАК был составлен договор. То есть, что в нем было прописано, что не было прописано и в какой мере были учтены интересы сторон. К сожалению, наши люди не всегда внимательно относятся к изучению тех документов, которые им предлагают подписать.

Рекомендации по заключению договора

Строительных фирм много, услуги они предлагают разного спектра и по разным ценовым категориям. Строительные компании, работающие по схеме «все включено» обычно стараются минимизировать свои риски, что выливается в удорожание сметы. Впрочем, о сметах разговор отдельный.

Не стоит подписывать типовой договор. Типовой договор обычно всегда очень хорошо защищает подрядчика, но не очень хорошо заказчика работ. Не стоит верить заверениям подрядчика, что: «сейчас все так делают», или «это стандартный договор, который подписывают все». Так вот: Вы — не «все»! Это Ваш дом. Это Ваши деньги. И поэтому Вы имеете полное право на то, чтобы при подписании договора были учтены не только интересы подрядчика, но и Ваши как заказчика строительства. В конце концов, кто платит, тот и заказывает музыку.

Основное правило — хороший договор должен быть взаимовыгоден для всех сторон, которые его подписывают.

Консультация юриста перед подписанием договора

Перед подписанием договора настоятельно рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, который специализируется на строительной тематике. Среди юристов, как среди спортсменов. Не бывает спортсмена, который одинаково хорош во всех видах спорта. Так и среди юристов — они все имеют свою специализацию. Кто-то является асом в уголовных делах, кто-то занимается разводами и разделом имущества, а кто-то специализируется на законах, касающихся строительства. Дело в том, что законодательство, регулирующее строительную отрасль, постоянно меняется, в него постоянно вносятся изменения и дополнения. Некоторые нормы и стандарты упраздняются, а на их место вводятся новые.

Стоимость консультации юриста не так велика, зато это поможет избежать:

■ конфликтных ситуаций по ходу строительства и

■ потери денежных средств.

Особое внимание нужно проявить в случае:

▬ если потенциальный подрядчик не желает учитывать предложения потенциального заказчика, не желает идти ни на какие уступки или изменения и настаивает только на своем варианте договора,

▬ если потенциальный подрядчик не желает предоставить текст договора на ознакомление, мотивируя это тем, что «у нас много заказов, или подписывайте здесь и сейчас, или мы найдем другого клиента»,

▬ если юридический адрес фирмы находится в другом регионе (хорошо, если не на другом континенте).

В таком случае стоит задуматься, а нужно ли вообще начинать сотрудничество с таким подрядчиком. Ведь если подрядчик диктует свои условия и не хочет принимать во внимание никакие предложения со стороны потенциального клиента, то в 99% случаев ничего хорошего из такого сотрудничества не получается.

Проконсультировавшись с юристом, Вы узнаете, существует ли такая строительная фирма в действительности, где находится ее юридический адрес, какие пункты договора являются обычными и приемлемыми, какие изменения можно (или обязательно нужно) внести в договор, чтобы Ваши интересы как заказчика были учтены в наилучшей степени.

Подрядчику тоже нужен договор

Бывают случаи, когда защита нужна не заказчику, а самому подрядчику. Речь идет о так называемом «потребительском терроризме». Применительно к строительной области недобросовестный заказчик выискивает любые возможности, чтобы придраться к работе строителей, «цепляется» к каждой мелочи. В отсутствие договора, где четко оговорены все детали оценки работы строителей, заказчики строительства обычно всеми силами стараются найти повод, чтоб заплатить как можно меньше. Некоторые заказчики, пользуясь найденными в договоре лазейками, могут вообще отказаться платить за выполненную работу. Такой потребительский терроризм может разорить подрядчика.

Поэтому договор в строительной области заключается не только для того, чтоб заказчик мог отстаивать свои права в случае наличия претензий к работе подрядчика, но и чтобы подрядчик мог защититься от неправомерных (а иногда абсолютно нереальных) требований со стороны заказчика и получить достойную оплату за ВСЕ виды выполненных работ.

Подведем итоги

Если кратко подытожить всё, изложенное выше, то приходим к выводу:

1. Договор в частном домостроении необходим.

2. Договор строительного подряда без рабочей документации проекта — абсурд. Если подрядчик готов заключить договор на строительство в отсутствие проекта, то такой договор стоит не больше, чем бумага, на которой он напечатан.

3. Перед подписанием договора настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Как подрядчик (строительная фирма), так и заказчик должны подходить к составлению договора самым внимательнейшим образом. В каждом случае подход к заключению договора на строительство должен быть индивидуальным. У каждого заказчика строительства свои возможности в плане организационных и финансовых ресурсов, а главное, возможности самостоятельного выполнения некоторых видов строительных работ. В наших реалиях, это является в некотором роде преимуществом, так как позволяет значительно сэкономить на строительных расходах. А вот в Западной Европе и Северной Америке самостоятельное выполнение гражданами строительных работ практически невозможно, а иногда напрямую запрещено на законодательном уровне.

Самый лучший совет — внимательно читать договор. Всем известна поговорка: «Семь раз отмерь — один раз отрежь». При подписании любого договора наилучшим будет такой подход: лучше несколько раз прочитать, а потом уже принимать решение о том, нужно ли подписывать договор именно в таком его варианте. Договор хорош только в том случае, если он учитывает интересы всех заинтересованных сторон в полной мере. Если договор учитывает интересы сторон (или одной из сторон) лишь частично, то его нельзя назвать вполне хорошим. Если же какая-либо из сторон договора навязывает свои условия в безальтернативном порядке и не желает учитывать интересы дрогой стороны, то такой документ нельзя назвать договором – это, по сути, диктат.

Компания DS Project — учитываем всё — предлагаем только лучшее!

*********

В дополнение к данной статье предлагаем также ознакомиться с брошюрой, составленной нами специально для посетителей нашего сайта. В данной брошюре все интересующиеся темой заключения договоров со строительными фирмами могут ознакомиться с наиболее часто встречающимися формулировками в договорах строительных подрядов, а также с возможными "подводными камнями", таящимися в этих формулировках. Информация, представленная в брошюре, была собрана из множества разных источников и подкреплена примерами из реальной практики, касающейся частного домостроения. Надеемся, что данная брошюра поможет заказчикам подготовиться к переговорам с представителями строительных фирм о заключении договора подряда. Материалы, содержащиеся в брошюре, будут также интересны представителям стороны подрядчика.

"Договор строительного подряда: разбор по пунктам".

Скачать брошюру pdf

Источники:

‣ Википедия. – Договор.

‣ Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона. – Договор.

‣ Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М., 2001. Кн. 1: Общие положения.

‣ Гражданское право: В 4 т. / Под ред. Е. А. Суханова. 3-е изд. М., 2006.

‣ Гражданское право. Гражданско-правовые договоры. Учебное пособие. Шаблова Е. Г., Жевняк О. В. – Ек. 2015. – с.88 – 93.

‣ https://uristsarkisov.ru/dogovor-podryada-sformulirovat-predmet-dogovora/

‣ https://kontur.ru/articles/779 Как составить договор подряда: содержание, отличия.

‣ http://www.consultant.ru/ Понятие договора.